La microfinance peut-elle financer l'accès à l'habitat ?

J'étais début mars à l'AFD pour une conférence/débat sur le rôle de la Microfinance dans l'accès à l'habitat pour le plus grand nombre, animée par Emmanuelle Bastide de RFI.

Outre l'AFD, étaient représentés Shelter Africa, le cabinet Desjardins International Developpement et Lafarge.

Mon but ?

Avec AVN (Association la Voûte Nubienne) nous avons testé plusieurs offres-pilotes de crédit-habitat au Burkina Faso pour accélérer l'adoption de cette technologie (VN) de construction d'habitat approprié. Vu les premiers résultats encourageants de ces premiers tests, nous réfléchissons à élargir les offres et aux moyens de les financer. J'ai pu expliquer la démarche d'AVN, démonter quelques idées reçues sur le recours aux matériaux locaux et sur l'accès à l'habitat pour le plus grand nombre.

http://ideas4development.org/en/can-microfinance-finance-housing-for-the-most-vulnerable-populations/

Voici quelques notes prises lors de la conférence

Pour visionner l'ensemble de la conférence vous pouvez allez sur le site de ID4D : http://ideas4development.org/en/can-microfinance-finance-housing-for-the-most-vulnerable-populations/

1. Cadrage "besoins logement à l’échelle mondiale => crédit habitat »

par Isadora BIGOURDAN - AFD

Au niveau individuel, disposer d’un habitat salubre et décent permet d’apporter une sécurité matérielle et physique et répondre au besoin d’accomplissement de soi. Chacun aspire à devenir propriétaire de son logement.

Le logement répond au besoin social de s’inscrire dans une communauté et donc de se projeter dans l’avenir.

Il permet d’améliorer la situation économique des ménages, permet donc de profiter d’un patrimoine, mais aussi de développer ses revenus, par exemple vous pouvez mettre une pièce en location ou mener une activité économique.

Au niveau national le logement permet un développement économique : stabiliser les populations (donc plus facile de définir des politiques publiques), et donc vivier d’emploi et de richesse économique.

Le logement est un sujet de développement, et vraie urgence de traiter.

En 2030, 3 milliards de personnes seront confrontées à un habitat insalubre, soit 40% de la population. Il y aura donc 96000 maisons à construire par jour, et ces maisons doivent être connectées à tous les réseaux. Mc Kinsey Glbal institute estime qu’il faut pour ce faire 16 000 mds de dollar pour les 15 ans à venir, donc 15000$/ménage. Ce rapport a estimé la capacité de la puissance publique d’y faire fasse : ce besoin sera couvert à 1/5e par de l’investissement public, donc l’investissement privé doit s’en emparer.

La Microfinance peut être un outil :

Pyramide :

En haut, le secteur bancaire traditionnel dédié à l’habitat : moins de 3% a accès à un crédit auprès d’une banque pour l’habitat.

Au bas de la pyramide les populations très pauvres bénéficient de subvention (! noteAH : ou pas !)

Entre les 2, les ménages n’ont pas de proposition de financement.

L’impact pour eux c'est :

- recourt au marché locatif, mais quand celui-ci est précaire ou inexistant… et ça renchérit le cout et la qualité. Le coût de maintenance est plus élevé. La part de dépense habitat c’est un cercle vicieux.

Micromortgage est donc un véritable sujet : ces clients sont les clients traditionnels de la microfinance, ces populations ont besoin de financements revolving n’ont pas de titres fonciers, et donc c’est l’ingénierie avec un potentiel de marché.

Même en France, le crédit municipal de Paris a développé pour des ménages modestes qui ne sont pas dans le parc social un produit de microcrédit habitat de 10k€ pour faire des travaux d’amélioration.

Benchmark Asie :

TSPI aux Philippinnes font 5000 crédit habitat pas an. En Indonésie sur Java il n’y a rien, et BRI en propose sur autre ile mais bloque l’arrivée de nouveaux entrants.

2. François Perrot, Affordable Housing - Lafarge ;

Historique de l’implication de Lafarge sur crédit :

Il y a 8 ans, en Indonésie > tsunami > destruction > 120 000 maisons reconstruites par ONG.

Lafarge se pose question sur le BOP.

Perrot va sur place, besoins locaux exprimés par clients : besoin d’agrandir les maisons construites par les ONGs, besoin d’une pièce en plus. Réponse clients : "On ne peut pas emprunter auprès des banques classiques et les IMF ne prêtent pas pour le logement".

Lafarge a travaillé avec CARE sur un produit de micro-crédit qui a très bien marché et motivé autres.

Maintenant 30 IMF partenaires, 12000 crédits pour des maisons dans 10 pays.

(NoteAH : ? précision sur taux, durées et garanties sur produits micro finance; Perrot renvoyait vers les banques, en particulier sur les questions de garantie qui ont mobilisé la salle.)

Et en plus, d’autres aspects, programme de logement abordables (affordable housing) de Lafarge pour :

- développer de nouveaux marché pour Lafarge

- créer un impact social

Sur une vingtaine de pays.

> Diffusion du crédit habitat :

Lafarge crée des unités spéciales pour visiter les clients pour préparer les plans de maisons modulables pensées pour

assistance technique à condition que les matériaux soient achetés aux revendeurs identifiés.

Et c’est là qu’on trouve l’intérêt commercial.

Le ciment fait partie du crédit, mais on se sert surtout sur la vente de matériaux.

> Freins :

Pour Lafarge, les freins au développement du microcrédit habitat est :

- faire savoir son existence

- former les banques.

Lafarge a créé une école itinérante avec la Banque Mondiale

> Nouvelles techno :

Lafarge estime qu’il faut se caler sur la demande, briques de terre crue peut marcher au Mali, pas en banlieue de Lagos..

Lafarge a conçu une brique « Durabrique » en BTC mix ciment qui permettrait de diviser par 6 les émissions de CO2 dans la production de matériaux. L’idée est venue d’un appel du Malawi où la déforestation est très importante à cause de la cuisson de briques.

Question réseaux : Couplage Crédit-Habitat et Toilettes (pour la nouvelle pièce)

L’innovation est le maitre-mot, c’est ce qu’il faut faire au niveau du logement en travaillant avec les IMF car c’est elles qui connaissent le mieux les clients qui ont notamment besoin de nouveau matériaux.

3. Nelly Defoe - Shelter Afrique (par visio conférence de Nairobi)

Shelter est active sur 25 pays.

Shelter est une banque qui met en place des nouveaux produits financiers innovants pour l’habitat en Afrique.

Ils proposent des financements de 2 à 5 ans, Taux entre 18 et 25% en moyenne : 30% au Nigeria, 10 à 15% UEMOA, 113% au Zimbabwe

Il s’agit de prêts directs avec promoteurs immobiliers à destination des populations vulnérable.

Exemple : IBAN invest (?) au Sénégal ont mis en place des logements à crédit bail pour donner populations informelles qui vont vivre dedans et deviennent propriétaire à 5 ans. Ce promoteur n’a pas eu financement des banques locales. Donc bénéficient d’un financement Shelter depuis 3 ans. Donc nous tentons de développer cela sur le marché.

Autre modèle notamment dans l’est : des prêts avec des groupes d’individus organisés par métiers, avec coopératives enseignants, médicaux, agricole. Ces membres cotisent et avec cette épargne collective des prêts sont octroyés.

Shelter est aussi impliquée sur un projet au Rwanda pour la construction de plus de 20,000 logements.

Travaille de plus en plus avec clients du secteur informel - 75% de la population, donc nous privilégions les promoteurs et intermédiaires financiers qui ont envie de travailler avec ces cibles.

Mais en zone rurale c’est complexe et donc coûteux à gérer, donc à 80% les échanges financiers se passent par Mpesa (Mobile Banking)

Montants moyens des crédits : pas plus de 1000€ (100 000 shillings), demande installée pour du 5-6 ans.

- Freins :

Les états ne peuvent pas ne pas s’impliquer. Si le privé peut faire des constructions, il faut tout de même que l’état définisse les lieux autorisés pour ces constructions, des conditions d’attribution foncière, un cadre juridique stable et permette les réseaux (eau, éléc, transport). Les états promettent mais ne font pas grand chose en général. Cela se comprend : ils ont peu de moyens et bcp de priorités.

On est obligés de travailler avec les gouvernements, on a mis en place des financements spéciaux avec la BEI (Banque Européenne d’Investissement) : on accompagne les états à trouver des fonds auprès des bailleurs internationaux.

Le pdt de microfinance habitat a bcp d’avenir, mais la prise de risque doit être calculée, une descente vers le bas de la pyramide est complexe, mais on peut dire qu’elle est amorcée.

Pour l’accès au crédit, l’assistance techniques (AFD) est clé.

Mais rien n’est possible sans l’implication des états.

Les garanties : jamais sur le papier (foncier) mais sur la personne, son réseau.

- Nouvelles technologies :

Shelter a reçu récemment des propositions de « nouvelles constructions » de la part de plus de 30 compagnies occidentales. Shelter leur a proposé de mettre en place des Showhouses (maisons démo) à faire visiter aux clients, lesquels sont ressortis en disant « on préfère le ciment ». Il ne faut pas arriver et construire à la place des gens, il faut montrer et former.

4. Ghislain AUGER - Desjardin - DID

> Historique : Conseil classique depuis 40 ans.

Investissent dans petites IMF en Afrique Ouest et notamment Tunisie pour tester produits financiers.

Centres de financement aux entreprises qui s’adressent à la classe moyenne de petits commerçants (boutiquiers, coiffeurs, etc). Pour leurs besoins d’entreprise. La nécessité de faire du financement hypothécaire et immobilier est venu avec les besoins de ces gens là. Les gens faisaient des ponctions dans leurs fonds de roulement pour financer leurs travaux.

Donc les gestionnaires ont créé des produits dédiés pour l’habitat.

Les banquiers trouvaient que ce marché était volatile et risqué, mais agricole aussi, or cela vient de la méconnaissance. Il faut bien connaitre les marchés et les segments dans lesquels on veut investir, les comportements au niveau immobilier, les taux de perte sont bcp moindres que pour les projets en entreprise (3x moins quand c’est bien géré).

Le crédit habitat est plus important et durée plus longue qu’un microcrédit classique.

Une Institution Financière va augmenter son solde moyen de 15 ans.

> Il est important que les clients aient accès à des solutions plus abordables et adaptées.

> Montants moyens des crédits = 7000$ (!).

Il est important de mobiliser l’épargne locale, pas uniquement les fonds étrangers : il faut de l’épargne latérale par les pairs.

Il faut un environnement d’affaire fluide pour protéger l’épargnant et l’emprunteur.

5. AFD - Isadora Bigourdan

- Diffusion :

La partie connaissance du marché est importante, c’est pour cela qu’on travaille avec les IMF qui connaissent bien leurs clients.

exemple 1: Angola construction d’appartements sociaux pour les gens, mais les gens avaient une façon de vivre différente et personne n’y est allé.

exemple 2: Un promoteur livrait des maisons finies au Kenya ça n’a pas marché car ce qui est important n’est pas la destination, c’est le voyage. Si cela prend 15 ans c’est pas forcément rédhibitoire.

exemple 3: Mexique, suppression d’un projet fortement subventionné, réorientation vers des crédits à la réhabilitation

Les populations voient cela dans le temps et veulent garder la maitrise du projet, participer pour se l'approprier.

Freins :

- Garantie foncière mal comprise

- Pas d’expérience IMF sur crédit habitat (individuel) car habitude de crédits collectifs.

- Attention à effet d’aubaine car fort besoin et fort potentiel sur habitat : il ne faut pas que les IMF transforment les crédits consommation en crédits habitat.

- Formation et accompagnement des IMF :

AFD a accompagné le projet LAPO au Nigéria sur la modélisation du produit, la rédaction des procédures, la mise en place de réactions graduées en cas de défaut, etc

6. Autres remarques :

- FEFISOL - Jean-Pierre Barbier (fonds de microfinance) : Pb de mise à disposition des terrains, le foncier est crucial + Pb de réseaux en zone urbaine

- Etudiante IRIS : Apologie de la VN et proposition de faire du plaidoyer pour réduire le coût d’accès au foncier.

- ADER : Estiment difficile pour les clients d’avoir accès à des prêts pour pouvoir se construire des maisons abordables…

- Réseau Advance microfin. : sur l’accès au foncier

- Christian J.P WEETS - W.I. Finance - conseiller Financier : sur le terme microfinance alors que c’est simplement de la banque. Question de la protection de la femme dans le titre foncier.

- Architecture et développement : sur le financement des coopératives

Intérieur d'une Voute Nubienne, Burkina Faso. Photo C. Lamontagne.


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